Comment un FNB profite de « l'exode urbain » américain

Par les FNB Harvest

En 2021, l'immobilier américain a connu son plus grand changement depuis 2008. Le soi-disant «exode urbain» a vu des centaines de milliers d'Américains quitter des villes côtières chères et puissantes comme New York et San Francisco pour des marchés moins chers avec des climats plus chauds comme Charlotte, Austin et Phoenix.

Encore plus d'Américains ont quitté les noyaux urbains denses de ces grandes villes pour s'installer dans les banlieues, alors que les millénaires commençaient à atteindre la quarantaine et se déplaçaient là où ils pouvaient se permettre plus d'espace. Les vents favorables démographiques et les préférences des consommateurs avaient déjà déplacé la demande résidentielle américaine vers des villes plus petites et plus chaudes, mais 2021 a fait passer cette tendance à 11.

Cette tendance était l'une des nombreuses prises en compte par le FNB Harvest Global REIT Leaders Income ETF (HGR:TSX) . Cet ETF détient des FPI aux États-Unis, en Australie, à Singapour, en Europe et au Canada et couvre de vastes sous-secteurs de l'immobilier, y compris l'industrie, la spécialité et même certains commerces de détail. Cependant, ses avoirs américains en appartements et en logements locatifs ont été particulièrement bien positionnés alors que d'innombrables Américains déménagent.

"Nous ne possédons actuellement aucune FPI axée sur les immeubles d'appartements dans ces immenses villes" passerelles "24 heures sur 24, 7 jours sur 7, comme New York et San Francisco", a déclaré Mike Dragosits , le Gestionnaire de portefeuille chez FNB Harvest responsable de l'HGR. "Nous avons été plus enclins à détenir une FPI comme Camden Property avec une exposition beaucoup plus grande aux immeubles d'appartements dans ces destinations de la ceinture de soleil, les villes et banlieues de 9 à 5 dans lesquelles les gens se déplacent dans des États comme la Floride, la Géorgie et le Texas."

Cette position a été confirmée par les chiffres. Selon le US Census Bureau, plus de 300 000 personnes ont déménagé au Texas en 2021, plus de 200 000 ont déménagé en Floride, et la Géorgie, l'Arizona et la Caroline du Nord ont chacune vu environ 100 000 nouveaux arrivants.

Ces marchés, qui sont devenus encore plus désirables dans un monde post-pandémique, ont vu des augmentations massives de loyer à mesure que les habitants des grandes villes avec des revenus de grande ville déménagent plus loin. Selon l'agrégateur de logements locatifs américain Apartment List, Tampa FL, St. Petersburg FL, Scottsdale AZ, Orlando FL, Mesa AZ et Phoenix AZ figuraient tous parmi les marchés locatifs à la croissance la plus rapide en 2021, avec des taux de croissance supérieurs ou très proches. 30 %.

Cette tendance a également entraîné une énorme demande de maisons unifamiliales, un domaine auquel les investisseurs ne peuvent pas accéder via les FPI canadiennes, et est capturée par HGR sous la forme d'Invitation Homes, une société américaine de location de maisons spécialisée dans les unités unifamiliales. Le marché du logement unifamilial était incroyablement compétitif pour les acheteurs en 2021, forçant de nombreux demandeurs d'une maison à des solutions alternatives proposées par des entreprises comme Invitations Homes.

Tout ce mouvement a également entraîné une forte demande d'espace de stockage, et HGR s'y est également positionné. HGR comprend des FPI de stockage, non seulement aux États-Unis, mais également à l'étranger, qui ont bénéficié d'une demande accrue au cours de l'année écoulée. Ils sont devenus encore plus attrayants car leur profil de bail de courte durée leur donne la possibilité unique d'ajuster les prix d'un mois à l'autre, en compensant l'inflation.

Ces tendances, a déclaré Dragosits, ont une force persistante au-delà du simple flash dans le moment de la casserole de 2021. Les tendances que nous avons observées en 2021 se poursuivent depuis un certain temps, et la demande américaine pour ce que les REIT résidentiels et spécialisés américains fournissent dans HGR ne semble pas s'affaiblir de si tôt.

Dragosits a souligné que les diverses participations mondiales de HGR offrent une exposition à bien plus que l'immobilier résidentiel américain. Mais les tendances que nous avons observées dans ce sous-secteur l'année dernière ont démontré que la stratégie de HGR était efficace. En possédant des FPI qui possèdent les immeubles d'appartements, les casiers de stockage et les développements locatifs unifamiliaux dans les villes populaires pour les déménageurs américains, HGR a été en mesure de saisir cette tendance de migration interne.

Les REIT eux-mêmes sont un véhicule à rendement incroyablement élevé, la plupart étant tenus de payer 90% de leur revenu imposable aux actionnaires. Associée à la stratégie active d'achats couverts de Harvest, la position de HGR dans ces sous-secteurs clés de l'immobilier aux États-Unis s'est traduite par des revenus constants pour les investisseurs.

L'ancienne règle de l'immobilier est « l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement » et alors que les États-Unis continuent de connaître leur « exode urbain », HGR est aux bons endroits.

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