Par les FNB Harvest
Les actifs immobiliers se comportent bien pendant l'inflation. Cette thèse s'est maintenue au cours des périodes passées d'inflation importante, notamment dans les années 70, ainsi qu'à la fin des années 80 et au début des années 90. Un rapport de 2021 de la recherche Amundi sur les risques inflationnistes lors de la réouverture des économies a souligné que l'immobilier était une couverture clé contre l'inflation pour les investisseurs à long terme. En effet, les investissements immobiliers ont généralement des loyers indexés sur l'inflation et peuvent générer de solides flux de trésorerie pendant ces périodes.
Avec cette thèse à l'esprit, de nombreux investisseurs pourraient être à la recherche d'opportunités dans le domaine des FPI. Les FPI sont faciles à investir et offrent des flux de trésorerie générés par la force d'un actif immobilier. Cependant, tous les FPI ne sont pas créés égaux. Selon Paul MacDonald, gestionnaire de portefeuille et directeur des placements chez FNB Harvest, les investisseurs canadiens devraient examiner les options mondiales pour trouver l'ampleur et la diversité des occasions dont ils ont besoin.
"Dans un portefeuille mondial, les investisseurs ont accès à bien plus de types de biens immobiliers que le mélange typique d'appartements commerciaux et multifamiliaux de centres commerciaux linéaires que vous obtenez avec les FPI canadiennes", a déclaré MacDonald. «Ce sont des propriétés génératrices de revenus qui ont une résistance historique à l'inflation, avec une gamme plus diversifiée de types d'actifs qui peuvent compléter certains des types de FPI plus traditionnels que l'on trouve au Canada.»
Comment les REIT mondiaux peuvent compenser l'inflation
Les FPI ont tendance à bien performer pendant les périodes d'inflation pour quelques raisons fondamentales. Le premier est la demande accrue de la croissance économique. L'inflation se produit généralement dans les périodes de croissance positive, un peu comme ce que nous vivons actuellement, qui s'accompagne d'une demande accrue de biens. Dans l'environnement actuel, l'économie mondiale est toujours en mode de reprise, ce qui signifie que la demande de propriétés pour faciliter cette reprise est forte.
En règle générale, les baux et contrats commerciaux prévoient également des augmentations annuelles des loyers liées à l'inflation. Certaines classes d'actifs peuvent réagir encore plus rapidement. Les unités de stockage, par exemple, fixent généralement leurs tarifs mensuellement, hebdomadairement ou même quotidiennement, ce qui signifie qu'elles peuvent réagir très rapidement à l'inflation.
L'inflation s'accompagne d'un risque de hausse des taux d'intérêt, qui peut avoir un impact négatif sur certaines classes d'actifs. C'est pourquoi un portefeuille mondial diversifié peut être si utile pour un investisseur en FPI. Un mélange varié de classes d'actifs et de zones géographiques avec des conditions de marché différentes peut compenser une partie de l'exposition au risque auquel un style ou un marché immobilier peut être soumis.
MacDonald décompose les classes d'actifs en deux domaines clés qui suivent à peu près les grandes catégories de marché de « valeur » et de « croissance ». Les FPI « value » détiennent des classes d'actifs cohérentes et largement défensives comme les immeubles d'appartements multifamiliaux ou les centres commerciaux linéaires. Ce sont les types de FPI qui sont faciles à trouver au Canada. Les FPI « de croissance » ne sont pas nécessairement des actifs de croissance comme les actions technologiques en soi, mais elles sont exposées à des secteurs de croissance clés de notre économie. Ils comprennent des entrepôts du dernier kilomètre pour le commerce électronique, des centres de données, des tours de téléphonie cellulaire et les casiers de stockage susmentionnés. Ces catégories d'actifs sont rares dans les FPI canadiennes, mais peuvent être trouvées dans les principaux marchés mondiaux.
Pourquoi certaines FPI de « croissance » sont décotées
FNB Harvest Global REIT Leaders Income ETF (HGR:TSX) a été conçu pour offrir aux investisseurs canadiens une exposition aux opportunités immobilières uniques que les FPI nationales ne possèdent tout simplement pas. Il offre ce que MacDonald appelle une approche « barbell », pondérant davantage les FPI « valeur » (comme celles que vous obtiendriez principalement au Canada) par rapport aux FPI qui possèdent des propriétés vitales pour les secteurs à croissance rapide.
"Vous avez accès à ce que j'appellerais des FPI plus" axées sur la croissance "qui détiennent des propriétés telles que des entrepôts, des centres de données et des unités de stockage du dernier kilomètre", a expliqué MacDonald. «Ce sont tous des types de propriétés avec une réelle force fondamentale, mais elles se sont vendues quelque peu récemment, car les investisseurs sont passés de la croissance à la valeur. Cela signifie que je peux acheter les flux de trésorerie et le potentiel de croissance que ces FPI fournissent pour bien moins que ce que je pouvais il y a six semaines.
En comparant les FPI mondiales, qui détiennent plus d'actifs de croissance, et les FPI canadiennes, MacDonald a souligné que le prix des FPI mondiales a considérablement baissé en 2022 alors que leurs flux de trésorerie ont en fait augmenté. Les FPI canadiennes, en revanche, ont vu leur valeur se maintenir ou augmenter, tandis que les flux de trésorerie restent proches des creux atteints au printemps 2020.
Du point de vue de MacDonald, en allouant certains actifs au marché mondial des FPI, cela signifie qu'un investisseur qui recherche des FPI pour des flux de trésorerie résistants à l'inflation peut obtenir le meilleur profil de flux de trésorerie mondial à des prix similaires aux flux de trésorerie plus matures et stagnants des FPI canadiennes.
"En devenant mondial aujourd'hui, vous êtes en mesure de trouver une meilleure qualité, des opportunités croissantes à des prix plus acceptables qu'il y a peu de temps", a déclaré MacDonald. « C'est le même immeuble, les mêmes locataires et le même taux d'occupation qui coûte moins cher en raison de cette rotation macro du marché.
«En regardant à travers cette vallée, les investisseurs doivent savoir que les actifs immobiliers se portent bien en période d'inflation et de croissance économique modeste, comme ce que nous voyons aujourd'hui. Les investisseurs peuvent désormais acheter des actifs immobiliers à un prix inférieur à ce qu'ils pouvaient il y a peu de temps tout en obtenant des flux de trésorerie solides grâce aux moteurs structurels de cette demande immobilière. Étant donné que cette opportunité existe à l'étranger, je pense que le moment est venu pour les personnes qui recherchent l'immobilier d'explorer une propriété mondiale qui peut compléter leurs actifs canadiens.
Pour savoir comment vos clients peuvent bénéficier de cette stratégie, appelez FNB Harvest 1-866-998-8298 .
Pour en savoir plus sur les ETF Harvest Equity Income Cliquez ici.
